房地产资本化是指将不动产转化为可流通金融资产的过程，通过REITs、资产证券化等工具，实现砖头变钞票的价值转换。这种金融创新正在重塑全球房地产行业的价值评估体系。
资本化率（Cap Rate）= 净营业收入/物业购买价格。这个看似简单的公式背后，隐藏着对区位风险、租约质量、管理效率等要素的综合判断。成熟市场的商业地产资本化率通常在4-8%区间波动。
将具有稳定现金流的商业物业打包成ABS、CMBS等证券化产品，典型案例包括购物中心租金收益权证券化、酒店客房收入证券化等。
通过发行受益凭证汇集资金，由专业机构管理运营。全球REITs市场规模已突破2万亿美元，涵盖数据中心、物流仓储等新兴资产类别。
通过封闭式基金架构收购、改造、运营物业资产，典型策略包括核心型、增值型和机会型投资。
区块链技术正在实现房产份额化交易，PropTech企业通过大数据分析提升资产定价效率，这些创新都在降低房地产资本化的门槛。2023年全球房地产科技投资额达320亿美元，资本化工具迎来智能化升级。
• 现金流稳定性分析需穿透经济周期
• 法律结构设计要防范资产隔离风险
• 利率波动对资本化价值的敏感性测试
• ESG因素对资产估值的潜在影响
随着通证化(Tokenization)技术的发展，房地产资本化正在进入3.0阶段。部分先锋市场已出现基于区块链的房产碎片化交易平台，这种微资本化模式可能彻底改变传统大宗不动产的流动性困境。